Kúpa nehnuteľnosti v Španielsku je pre občana Slovenskej republiky administratívne jednoduchšia, než sa väčšinou očakáva. Nepotrebujete žiadne povolenie a celý proces sa dá zvládnuť aj na diaľku cez splnomocnenie. Kľúčové je poznať harmonogram platieb, reálnu výšku daní a mať nezávislého právnika, ktorý zastupuje vás — nie developera ani predávajúceho.
Postup kúpy krok za krokom
1. Definovanie zadania a rozpočtu
Určíme lokalitu, typ nehnuteľnosti, dispozíciu a celkový rozpočet vrátane daní a poplatkov. Pri Marbelle je rozdiel medzi Golden Mile, Nueva Andalucía či západnou Marbellou zásadný pre cenu aj výnos.
2. Výber projektov a obhliadky
Pripravíme užší výber a zorganizujeme obhliadkovú cestu – zvyčajne 4 až 8 nehnuteľností počas dvoch dní, vrátane prehliadky lokality, dostupnosti a občianskej vybavenosti.
3. NIE číslo a bankový účet
Paralelne vybavíte NIE a španielsky bankový účet. Obe sa dajú riešiť aj na diaľku cez splnomocnenie u notára.
4. Rezervácia
Rezervačná zmluva a depozit stiahnu nehnuteľnosť z trhu a zafixujú cenu, spravidla na 2 – 4 týždne.
5. Právna previerka
Nezávislý právnik overí vlastníctvo v katastri (Nota Simple), ťarchy, stavebné povolenie, licenciu na užívanie a pri novostavbe bankové garancie na zálohy.
6. Súkromná kúpna zmluva
Podpisuje sa contrato privado de compraventa s úhradou 20 – 40 % ceny a presným harmonogramom ďalších platieb.
7. Podpis u notára a zápis
Doplatok, prevzatie kľúčov a podpis Escritura pública pred notárom. Právnik zabezpečí úhradu daní a zápis do katastra (Registro de la Propiedad).
8. Prepis a správa
Prepis energií, vody, komunitných poplatkov a IBI. Následne rieši prípadný prenájom, správu a upratovanie počas vašej neprítomnosti.
NIE číslo a bankový účet
NIE je španielske identifikačné číslo cudzinca a je podmienkou pre podpis kúpnej zmluvy, platbu daní aj prepis energií. Žiadosť podáte osobne v Španielsku, na španielskom konzuláte, alebo ju za vás vybaví právnik na základe splnomocnenia podpísaného u notára s apostilou. Súbežne odporúčame otvoriť španielsky bankový účet — cez neho prechádzajú platby developerovi, dane aj trvalé príkazy na energie a komunitné poplatky.
Dane a poplatky pri kúpe
Výška dane závisí od toho, či kupujete novostavbu priamo od developera, alebo nehnuteľnosť z druhej ruky. Nižšie uvedené sadzby platia pre autonómne spoločenstvo Andalúzia, kam patrí aj Marbella a celá Costa del Sol.
| IVA (DPH) – novostavba od developera | 10 % |
|---|---|
| AJD – kolkový poplatok (Andalúzia) | 1,2 % |
| Notár | 0,3 – 0,5 % |
| Zápis do katastra | 0,2 – 0,4 % |
| Právnik | 1 % (bežne + IVA) |
| Spolu k cene | približne 12 – 14 % |
| ITP – prevodová daň (Andalúzia) | 7 % |
|---|---|
| Notár | 0,3 – 0,5 % |
| Zápis do katastra | 0,2 – 0,4 % |
| Právnik | 1 % (bežne + IVA) |
| Spolu k cene | približne 9 – 11 % |
Sadzby a poplatky sú orientačné k roku 2026 a môžu sa meniť; konkrétny prepočet pre vybranú nehnuteľnosť vám pripravíme na vyžiadanie.
Hypotéka pre nerezidentov
Španielske banky financujú nerezidentom z EÚ bežne 60 – 70 % z nižšej z dvojice kúpna cena / bankový odhad. Splatnosť býva do 20 – 25 rokov a maximálne do veku 70 – 75 rokov žiadateľa. Banka požaduje daňové priznania, potvrdenie o príjme, výpisy z účtu a prehľad existujúcich úverov zo Slovenska. Schvaľovanie trvá spravidla 4 – 8 týždňov, preto ho odporúčame začať už pri rezervácii.
Ročné náklady na vlastníctvo
- IBI — ročná daň z nehnuteľnosti platená obci
- Basura — poplatok za odvoz odpadu
- Comunidad — komunitné poplatky rezidencie (bazén, záhrady, recepcia, wellness)
- Poistenie nehnuteľnosti a domácnosti
- Energie, voda a internet
- Daň nerezidenta z imputovaného príjmu, prípadne daň z prenájmu
Najčastejšie chyby kupujúcich
- Rozpočet bez rezervy na dane a poplatky (10 – 14 % nad cenou).
- Právnik odporúčaný predávajúcim namiesto nezávislého zástupcu kupujúceho.
- Zálohy developerovi bez bankovej garancie.
- Podceňovanie komunitných poplatkov v rezidenciách s rozsiahlym vybavením.
- Kúpa bez overenia licencie na užívanie a zápisu v katastri.
- Ignorovanie orientácie a hluku — juhozápadná terasa má na Costa del Sol reálny vplyv na cenu aj prenájom.
Časté otázky
- Môže Slovák kúpiť nehnuteľnosť v Španielsku?
- Áno. Občania EÚ vrátane Slovákov kupujú nehnuteľnosť v Španielsku bez akéhokoľvek povolenia či obmedzenia. Potrebujete iba španielske identifikačné číslo cudzinca (NIE) a španielsky bankový účet.
- Čo je NIE číslo a ako ho získam?
- NIE (Número de Identidad de Extranjero) je daňové identifikačné číslo cudzinca. Bez neho nemôžete podpísať kúpnu zmluvu ani platiť dane. Žiada sa na španielskej polícii alebo na konzuláte, prípadne cez splnomocnenie, ktoré vybaví váš právnik. Vybavenie trvá spravidla 1 – 3 týždne.
- Aké dane a poplatky platím pri kúpe?
- Pri novostavbe od developera platíte 10 % IVA (DPH) a kolkový poplatok AJD, ktorý je v Andalúzii 1,2 %. Pri kúpe z druhej ruky sa platí prevodová daň ITP, v Andalúzii 7 %. K tomu pripočítajte notára, kataster a právnika – spolu zhruba 1 – 2 % z ceny.
- Koľko celkovo pripočítať k cene nehnuteľnosti?
- Pri novostavbe v Andalúzii rátajte s približne 12 – 14 % nad kúpnu cenu, pri nehnuteľnosti z druhej ruky s približne 9 – 11 %. Rezerva 13 % je bezpečný odhad.
- Ako prebieha platba a rezervácia novostavby?
- Nehnuteľnosť sa rezervuje rezervačnou zmluvou a depozitom (bežne 6 000 – 20 000 €). Následne sa podpisuje súkromná kúpna zmluva s úhradou 20 – 40 % ceny a doplatok sa uhrádza pri odovzdaní u notára. Platby developerovi musia byť zo zákona bankovo garantované.
- Môžem získať hypotéku v Španielsku ako cudzinec?
- Áno. Španielske banky nerezidentom bežne financujú 60 – 70 % z ceny (alebo z odhadu, podľa toho, čo je nižšie), so splatnosťou do 20 – 25 rokov. Banka posudzuje príjem, zadlženosť a doklady zo Slovenska.
- Aké sú ročné náklady na vlastníctvo?
- Ročná daň z nehnuteľnosti IBI, poplatok za odvoz odpadu, komunitné poplatky v rezidencii, poistenie, energie a pri nerezidentoch daň z imputovaného príjmu (prípadne z prenájmu). Pri apartmáne v Marbelle sa bežne pohybujú v tisícoch eur ročne podľa vybavenia rezidencie.
- Získam kúpou nehnuteľnosti pobyt v Španielsku?
- Ako občan EÚ máte právo pobytu bez ohľadu na nehnuteľnosť; pri pobyte nad 90 dní sa registrujete na cudzineckej polícii. Program Golden Visa pre investorov mimo EÚ bol v roku 2025 zrušený a pre Slovákov nikdy nebol potrebný.
Nezáväzná konzultácia ku kúpe
Napíšte nám, čo hľadáte — pripravíme vám prepočet celkových nákladov a výber vhodných nehnuteľností v Marbelle a okolí.